Le référendum populaire sur la socialisation des grands groupes immobiliers à Berlin a recueilli plus d'un million de voix en septembre 2021. Trois ans plus tard, aucune mise en œuvre n'est visible. Une analyse actuelle examine les blocages politiques et montre les répercussions de l'absence de cette mesure sur le marché locatif de la capitale.
Référendum populaire au résultat clair
Le 26 septembre 2021, 59,1 % des électeurs berlinois se sont prononcés en faveur de l'expropriation de sociétés immobilières disposant de plus de 3 000 logements. Deutsche Wohnen et autres grands groupes devaient être socialisés. Le référendum populaire n'était pas juridiquement contraignant, mais obligeait le Sénat politiquement à agir. Concrètement, environ 240 000 logements étaient concernés et devaient être transférés à la propriété publique.
L'initiative « Deutsche Wohnen & Co. enteignen » argumentait avec des loyers croissants et des expulsions. Dans les années précédant le référendum, les loyers offerts à Berlin avaient parfois doublé. Les grands groupes immobiliers étaient soupçonnés de maximiser les rendements aux dépens des locataires par le biais d'augmentations de loyers agressives et de mesures de modernisation. Le référendum populaire visait à contrecarrer cette tendance.
Blocages politiques depuis 2021
Après le succès électoral, le Sénat, composé du SPD, des Verts et de Die Linke, a mis en place une commission d'experts. Celle-ci devait examiner la faisabilité juridique et les coûts d'une socialisation. La commission a présenté son rapport en juin 2023, deux ans après le référendum populaire. L'avis concluait qu'une socialisation en vertu de l'article 15 de la Loi fondamentale était en principe possible, mais relevait des obstacles juridiques considérables.
La commission a chiffré le coût des paiements de compensation entre 29 et 36 milliards d'euros. Cette somme dépasse le budget du Land de Berlin de plusieurs fois. La ville devrait s'endetter en conséquence ou développer des modèles de financement alternatifs. Le SPD a utilisé ces chiffres pour avertir contre une mise en œuvre. Après les élections à la Chambre des députés en 2023, une nouvelle coalition entre la CDU et le SPD s'est formée, qui a définitivement mis le référendum populaire en attente.
Débat constitutionnel
Au cœur du différend juridique se trouve l'article 15 de la Loi fondamentale. Celui-ci permet la socialisation des terres contre compensation. Cette norme n'a jamais été appliquée depuis l'existence de la République fédérale. Les juristes sont divisés sur la question de savoir si les plans berlinois seraient conformes à la constitution. Les critiques soulignent la protection de la propriété selon l'article 14 de la Loi fondamentale et s'attendent à des procédures judiciaires pendant des années.
Les partisans arguent que l'article 15 a été intentionnellement inscrit dans la Loi fondamentale comme instrument contre la formation de monopoles. Selon eux, la concentration de la propriété immobilière entre les mains de quelques groupes justifierait l'application. En réalité, le groupe Vonovia seul, auquel Deutsche Wohnen appartient depuis 2022, possède environ 165 000 logements à Berlin. Cela représente environ 9 % du parc locatif total de la capitale.
Impacts sur le marché du logement berlinois
Pendant que le débat politique se poursuit, le marché du logement continue d'évoluer. Les loyers à Berlin ont augmenté en moyenne de 12 à 15 % entre 2021 et 2024, selon l'arrondissement. Le plafonnement des loyers n'a qu'un effet limité. Simultanément, les nouvelles constructions ont considérablement diminué. En 2023, seuls 12 000 logements ont été achevés à Berlin, soit 30 % de moins qu'l'année précédente.
L'absence de mise en œuvre du référendum populaire a des effets paradoxaux. Les grands groupes immobiliers investissent à peine à Berlin car ils s'attendent à des risques réglementaires. Simultanément, les fonds publics manquent pour la construction de logements sociaux, car la ville ne veut pas concentrer sa capacité d'investissement sur l'acquisition de stocks privés. Le résultat est un manque d'offre qui accélère encore l'évolution des prix de location.
Stratégies des groupes immobiliers
Deutsche Wohnen et autres entreprises concernées ont adapté leur stratégie berlinoise. Vonovia a annoncé en 2023 qu'elle n'agrandirait pas davantage ses portefeuille berlinois. Au lieu de cela, le groupe se concentre sur d'autres régions métropolitaines. Les investissements de modernisation à Berlin ont été réduits. À moyen terme, cela conduit à un arriéré de rénovation qui nuit à la qualité du logement et met en danger les objectifs énergétiques.
Les petites sociétés immobilières disposant de portefeuilles juste en dessous du seuil de 3 000 logements bénéficient parfois de l'incertitude. Elles peuvent acheter des portefeuilles que les plus grands groupes cèdent. Cela entraîne une fragmentation du marché, mais complique les stratégies de modernisation à l'échelle de la ville et les objectifs de durabilité.
Approches alternatives
Face au blocage, les experts discutent d'alternatives à la socialisation. Un modèle est le rachat progressif de logements par des sociétés publiques. Les sociétés de construction immobilière municipales Degewo, Gewobag et autres pourraient acheter des portefeuilles de manière ciblée. Cela serait sans problème juridique, mais coûte également des milliards et dure des décennies.
Une deuxième approche mise sur une régulation plus stricte plutôt que sur l'expropriation. Les plafonds de loyers, les charges de modernisation plus strictes et les droits de préemption pourraient réduire les attentes de rendement des bailleurs privés sans affecter les droits de propriété. Vienne est souvent citée en exemple : 60 % des logements y appartiennent à la ville ou à des coopératives à but non lucratif. Les loyers y sont considérablement plus bas qu'à Berlin. Cependant, ce système a été construit sur des décennies et ne peut pas être reproduit à court terme.
Rôle de la politique fédérale
Le débat berlinois a des répercussions au niveau fédéral. D'autres villes aux marchés du logement tendus suivent les événements de près. Hambourg, Munich et Cologne connaissent des problèmes similaires avec la hausse des prix de location et la pénurie de logements. Une mise en œuvre réussie du référendum berlinois pourrait trouver des imitateurs. L'échec, en revanche, renforce la position de ceux qui misent sur les nouvelles constructions et les solutions de marché.
Le gouvernement fédéral n'a pas encore pris position clairement. Le ministère fédéral de la Construction sous direction du SPD a signalé sa compréhension pour les préoccupations berlinoises, mais a averti contre les risques constitutionnels. Le FDP rejette catégoriquement les expropriations. Ce blocage au niveau fédéral complique encore une solution, car Berlin pourrait avoir besoin de modifications des lois fédérales pour la mise en œuvre.
Conséquences sociétales de la non-mise en œuvre
L'absence de mise en œuvre du référendum populaire endommage la confiance dans la démocratie directe. Plus d'un million de Berlinois avaient participé et voté à la majorité pour la socialisation. Le fait que la politique ignore factuellement cet ordre trois ans plus tard conduit à la frustration. Les sondages montrent que 67 % des Berlinois sont mécontents de la politique du logement du Sénat.
L'initiative « Deutsche Wohnen & Co. enteignen » a annoncé des mesures juridiques. Elle examine un recours constitutionnel pour faire valoir l'obligation de mise en œuvre. Parallèlement, elle continue d'organiser des protestations et des consultations pour les locataires. Le mouvement s'est professionalisé et s'est mis en réseau au niveau national avec des initiatives de locataires. La question du logement reste donc un sujet politique central à Berlin.
Perspectives et prévisions
Une mise en œuvre du référendum populaire dans sa forme originale est improbable sous le gouvernement actuel. La CDU rejette les expropriations, le SPD est divisé. Au plus tôt après les prochaines élections à la Chambre des députés en 2026, la constellation politique pourrait changer. D'ici là, le marché locatif berlinois restera sous pression.
Les solutions de compromis sont plus réalistes. Une obligation pour les grands bailleurs d'investir dans la rénovation énergétique, la construction de logements sociaux ou l'indexation des loyers pourrait trouver des majorités politiques. Des modèles à but non lucratif, dans lesquels les groupes immobiliers renoncent à la maximisation des profits en échange d'avantages fiscaux, sont également discutés. Il est douteux que de tels modèles satisfassent les attentes des partisans du référendum.
Le blocage berlinois montre les limites fondamentales de la démocratie directe en Allemagne. Les référendums populaires peuvent refléter les tendances, mais ne peuvent pas résoudre des questions juridiques et financières complexes. La question du logement nécessite des stratégies à long terme qui dépassent les périodes législatives. Que Berlin trouve une solution ici ne décide pas seulement de l'avenir du marché locatif dans la capitale, mais façonne le débat politique sur le logement dans toute l'Allemagne.
