Un tribunal italien a condamné une copropriété à payer des dommages et intérêts pour introduction d'une action téméraire ('lite temeraria'). Les propriétaires avaient poursuivi leur ancien gestionnaire sans présenter de preuves suffisantes pour les accusations soulevées. La décision montre de manière exemplaire comment des démarches juridiques irréfléchies contre des gestionnaires sortants peuvent coûter cher à la copropriété.
L'affaire, rapportée par la plateforme spécialisée CB Amministrazioni, met en lumière un phénomène courant dans la gestion des copropriétés : après un changement de gestionnaire, des différends surviennent fréquemment, au cours desquels la nouvelle gestion ou les propriétaires reprochent au prédécesseur des manquements à ses obligations. Si ces accusations sont présentées devant les tribunaux sans documentation solide, la copropriété risque d'être condamnée pour abus de droit.
Dans l'espèce, la copropriété n'a pas pu étayer les prétendus manquements du gestionnaire précédent. Le tribunal a jugé l'action sans fondement et a en outre imposé une obligation de dommages et intérêts pour introduction d'une action téméraire. Les propriétaires doivent désormais supporter non seulement leurs propres frais de justice, mais aussi compenser le préjudice causé au gestionnaire défendeur.
Cette décision souligne le devoir de diligence des copropriétés avant d'engager des actions juridiques. Selon le droit allemand et européen, les gestionnaires sont responsables des manquements à leurs obligations – mais les propriétaires doivent pouvoir les prouver concrètement. Une documentation complète des décisions, des décomptes et de la correspondance est essentielle avant qu'une copropriété ne réclame des dommages et intérêts.
En Allemagne également, la loi sur la propriété immobilière réglemente la responsabilité des gestionnaires envers la copropriété. Les actions en justice contre les gestionnaires pour mauvais décompte des charges communes ou négligence d'entretien ne sont pas rares. Cependant, les litiges judiciaires sans base de preuve solide comportent des risques financiers considérables pour la copropriété – des frais judiciaires aux honoraires d'avocat en passant par les possibles réclamations en dommages et intérêts.
Les experts conseillent aux copropriétés de procéder à un examen juridique approfondi avant d'intenter une action. Cela comprend l'examen de tous les documents, procès-verbaux et décomptes pertinents. Dans de nombreux cas, les différends peuvent être réglés à l'amiable, par exemple par médiation ou par un avis d'expert indépendant. Ce n'est que lorsqu'il existe des preuves claires de manquement aux obligations qu'il faut recourir à la justice.
L'affaire italienne montre également que les tribunaux réagissent de plus en plus avec sensibilité aux actions non substantiées. La condamnation pour introduction d'une action téméraire est censée avoir un effet dissuasif et empêcher que les tribunaux ne soient surchargés par des procédures sans fondement. Pour les copropriétés, cela signifie : une préparation soigneuse et une évaluation réaliste des chances de succès sont essentielles avant d'engager des actions en justice contre d'anciens ou actuels gestionnaires.
Les sociétés de gestion immobilière comme Aareon proposent des solutions numériques qui permettent une documentation complète des actes de gestion. De tels systèmes peuvent aider, en cas de différend, à présenter rapidement et complètement les preuves – ou à l'inverse, montrer clairement qu'il n'existe pas de base suffisante pour intenter une action.
